[사전답변] 상속인이 임대사업자 지위를 승계해 계속 임대하면? — 합산배제 임대주택 종부세 추징 여부 정리

한 줄 요약 — 피상속인이 합산배제(장기일반민간임대) 요건으로 종부세 합산배제를 적용받던 중 사망했고, 상속인이 임대사업자 지위를 승계하여 동일 주택을 계속 임대하는 경우에는 종부세법 제17조 제5항(추징)을 적용하지 않습니다. 다만, 피상속인 임대기간 + 상속인 임대기간을 합산해도 10년 계속 임대 요건을 못 채우면, 그때는 경감세액 및 이자상당액이 추징됩니다. (사전-2025-법규재산-0647, 2025.09.02)

목차

1. 사실관계(전제)
2. 결론 요지
3. 핵심 법령(요점만)
4. 추징 여부 빠른 판정 플로우
5. 타임라인 예시(오피스텔 2채)
6. 상속인 실무 체크리스트
7. 자주 틀리는 포인트
8. FAQ

1) 사실관계(전제)

• 피상속인(甲): 2015.05 오피스텔 2채 취득 → 2020.12 장기일반민간임대 등록(합산배제 요건 충족 전제)
• 상속(2025.05) 후: 상속인(乙)이 2025.07 주택임대사업자 등록 및 계속 임대
• 쟁점: 10년 계속 임대 요건 충족 전 상속 발생 시, 피상속인이 감면받은 종부세를 추징해야 하는가?

2) 결론 요지

1. 원칙: 상속인이 임대사업자 지위를 승계하고 동일 주택을 계속 임대하면, 종부세법 제17조 제5항의 추징 규정 적용 X.
2. 단서: 상속인의 임대기간 + 피상속인의 임대기간 합산 후에도 10년 계속 임대를 못 맞추면, 그때는 경감세액 + 이자상당가산액을 추징.

3) 핵심 법령(요점만)

• 합산배제 임대주택(시행령 제3조 제1항 제8호): 장기일반민간임대주택으로서 10년 이상 계속 임대, 공시가격 요건, 임대료 증액 5% 제한 등 충족 시 종부세 합산 제외.
• 임대기간 합산(시행령 제3조 제7항 제2호): 상속으로 동일 주택을 계속 임대하는 경우 피상속인 임대기간을 상속인 기간에 합산.
• 추징(법 제17조 제5항, 시행령 제10조): 합산배제 요건을 사후 미충족하면 경감세액 + 이자상당가산액 추징.

4) 추징 여부 빠른 판정 플로우

질문	예/아니오	판정
① 상속인이 임대사업자 지위를 승계했는가?	예	다음 질문으로
② 상속 후 동일 주택을 계속 임대 중인가?	예	원칙적으로 추징 규정 적용 X
③ 피상속인 기간 + 상속인 기간 합산해 10년 계속을 충족할 수 있는가?	예	계속 합산배제 유지
③’ 최종적으로 10년 미충족이 되면?	아니오	경감세액 + 이자상당액 추징

5) 타임라인 예시(오피스텔 2채)

• 2020.12 임대 개시(피상속인) → 2025.05 상속 발생 → 2025.07 상속인 등록·계속 임대
• 합산 기간: 피상속인 임대기간(2020.12~2025.05) + 상속인 임대기간(상속 후~)
• 결론: 상속인이 중단 없이 계속 임대하면 추징 X. 다만 최종 10년을 못 채우면 추징.

6) 상속인 실무 체크리스트

1. 상속 직후: 임대사업자 지위 승계 및 사업자등록 상태 점검(지연·누락 방지)
2. 연속성: 임대차 중단 없는지, 임차인·보증금·계약 전환 등 기록 유지
3. 요건 유지: 공시가격 한도, 임대료 증액률 연 5% 이내, 각종 신고·보고 기한 준수
4. 기간 카운팅: 피상속인 기간 + 상속인 기간 합산표 관리(연·월 단위)
5. 사고·수용 등 불가피한 사유는 시행령 제3조 제7항 제5호의 계속임대 간주 규정 검토
6. 사후 리스크: 이탈(매각·용도변경·중단) 시점부터 추징액·이자상당액 시뮬레이션

7) 자주 틀리는 포인트

• 상속인 명의 전환만 하고 임대사업자 지위 승계 절차를 빼먹는 경우 → 연속 임대 인정에 문제
• 합산 기간 오산: 계약 공백·미갱신 기간이 생겨 계속 임대가 끊기는 사례
• 임대료 증액률 초과(연 5%↑)로 요건 이탈 → 합산배제 박탈·추징 리스크
• 공시가격 상한 착오(수도권/비수도권 기준 혼동) → 최초 요건 자체가 안 되는 케이스

8) FAQ

상속 직후에 공실이 생겨도 ‘계속 임대’로 보나요?

단기간 공실이 곧바로 요건 이탈은 아니지만, 계약 공백이 길어지면 ‘계속 임대’로 보기 어려울 수 있습니다. 임대차 전환·기록을 남기세요.

피상속인 기간이 6년, 상속인이 4년을 채우면 추징 없나요?

예. 합산 10년을 충족하면 추징 규정(법 제17조 제5항) 적용 사유가 해소됩니다.

도중에 매각하면 어떻게 되나요?

합산 10년 충족 전 이탈(매각·중단)하면 그간 경감받은 세액과 이자상당액이 추징됩니다.

오피스텔도 주택으로 보나요?

주택분 과세 여부·합산배제 인정은 실제 주거용 사용 및 요건 충족을 전제로 판단합니다. 최초 등록·요건 충족을 다시 확인하세요.

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※ 본 글은 사전답변(사전-2025-법규재산-0647)의 취지를 실무자가 보기 쉽게 정리한 것입니다. 실제 적용은 귀하의 임대형태, 등록상태, 기간 산정 및 요건 충족 여부를 기준으로 개별 검토하세요.