[긴급진단] ‘가장 매매’·고액 월세 추적 — 국세청 사례와 안전 가이드

1) 사례④ — 소득 없는 호화 월세 생활

뚜렷한 소득원이 없는 A씨가 매월 수백만 원대 월세로 서울 고가 아파트에 거주하고, 고급 외제차·빈번한 해외여행·명품 소비 등 연 수억 원의 지출을 이어간 정황.

실무 경고: 소득 대비 과지출은 적발 1순위 신호입니다. 지출 자체가 증여로 재분류돼 과세될 수 있습니다.

2주택자인 B씨(주택 A·B 보유)가 양도차익이 큰 주택 B를 비과세로 만들기 위해, 먼저 저가 주택 A를 본인이 대표인 특수관계 법인에 서류상 허위 이전 후 주택 B를 양도해 1세대 1주택 비과세 신고.

실무 경고: 가장매매로 비과세를 받으면 사후 부인되어 양도세·가산세 + 증여세까지 세금 폭탄이 될 수 있습니다.

※ 요지는 국세청 보도자료 내용을 바탕으로 재구성했습니다.

질문	확인
고액 월세·명품·해외여행 등 연 지출 재원이 소득으로 설명되나요?	□
부모·법인에서 흘러든 자금이 있다면 증여세/소득세 신고를 했나요?	□
특수관계 거래의 실지 대금수수가 계좌이체로 입증되나요?	□
1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주·일시적 2주택 등)을 충족·입증할 수 있나요?	□
법인과의 거래는 이사회 결의·시가 검토 등 형식·실질을 갖췄나요?	□
세무서 요구 시 3년치 자금흐름표·계약·영수증을 즉시 제출 가능합니까?	□
자금조달계획서·취득세 신고 내용이 실제 자금흐름과 일치하나요?	□
부동산 거래 전 사전 자문을 통해 구조·세금 리스크를 점검했나요?	□

꼼수 대신 성실신고가 최선의 절세입니다. 불명확하면 거래 전 전문가와 구조를 점검하세요.

Q1. 가족 간 ‘대여’로 하면 괜찮나요?

가능하지만 금전소비대차 계약서·적정이자율·이자지급 증빙이 필수입니다. 무이자·연체는 사실상 증여로 보일 수 있습니다.

Q2. 법인 명의로 사서 임대해도 되나요?

가능합니다. 다만 법인과 주주·임원 간 거래는 특수관계 규정이 적용됩니다. 시가성·업무관련성·의사결정 절차를 갖추지 않으면 부당행위로 보아 법인세·증여세 이중 리스크가 발생할 수 있습니다.

Q3. 이미 신고를 잘못했는데 수정할 수 있나요?

가급적 기한 후 신고/수정신고로 바로잡으세요. 자진 정정은 가산세 경감에 유리합니다.

※ 본문은 국세청 보도자료 요지를 바탕으로 재구성했습니다. 사실관계·해석은 개인별로 달라질 수 있습니다.

본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 위한 자료이며, 특정 사실관계에 대한 자문이 아닙니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하세요.