국세청, 자금조달계획서 ‘실시간 공유’ 추진｜갭투자·부모찬스 적발 강화와 대비 체크리스트

한 줄 요약 — 국세청이 국토부와 협의해 자금조달계획서를 한 달 주기 → 실시간으로 받는 방안을 추진합니다. ‘임대보증금’·‘개인 간 채무’ 등 부모찬스와 갭투자 의심 거래를 즉시 포착해 탈루 분석과 세무조사를 신속히 진행하겠다는 취지입니다. 동시에 부동산 탈세 신고센터를 별도 설치해 제보도 상시 접수합니다.

목차

1. 무엇이 달라지나(실시간 공유의 의미)
2. 숫자로 보는 변화(임대보증금·기타차입 증가)
3. 실제 적발 사례 3가지
4. 자금조달계획서 작성 전 체크리스트
5. 자주 걸리는 리스크 포인트
6. 부동산 탈세 신고센터: 제보 요령(요약)
7. FAQ

1) 무엇이 달라지나(실시간 공유의 의미)

• 현재: 지자체가 받은 자금조달계획서 → 국토부 분석 → 월 1회 내외로 국세청에 제공
• 변경(예정): 실시간으로 국세청이 수령(증빙 포함) → 바로 혐의 분석·과세자료 연계
• 효과: 허위 기재·자금불일치·부모찬스 등 적시 포착, 조사 착수까지의 시간 단축

2) 숫자로 보는 변화(임대보증금·기타차입 증가)

지표	2023년(月평균)	2024년(月평균)	2025년(1~9월 月평균)
자금출처 ‘임대보증금 등’ 기재 건수	1.5만 건	2.2만 건	2.7만 건
금융기관 外 기타 차입	600 건	700 건	1,000 건

※ 대출규제 강화 국면에서 갭투자·개인 간 차입(부모찬스 포함) 표면 증가가 관측됩니다.

3) 실제 적발 사례 3가지

A. ‘검은 머리 외국인’ 자녀의 갭투자

• 신고 내용: 기존 주택 처분대금으로 취득했다는 자금조달계획서 제출
• 실제 흐름: 처분대금은 본인 전세자금으로 사용, 취득자금은 부친 현금증여
• 결과: 증여세 수억원 추징

B. 개인병원 비급여 ‘현금’ 누락 후 고가 아파트

• 신고 내용: 예금으로 취득
• 실제 흐름: 신고소득 대비 과다 예금 → 비급여 현금결제를 누락, 개인계좌로 유입
• 결과: 소득세 수십억원 추징

C. 부모와 ‘허위 전세계약’으로 증여 위장

• 신고 내용: 임대보증금으로 취득
• 실제 흐름: 동일 세대 부모와 가짜 전세계약 → 실질은 부모 증여
• 결과: 증여세 추징

4) 자금조달계획서 작성 전 체크리스트

• 출처-흐름-명의 3종 일치: 계약서·영수증·이체내역의 금액/일자/명의가 모두 맞는가?
• 임대보증금 기재 시: 임대인·임차인 관계, 동일세대 여부, 보증금 입금·원천을 입증할 수 있는가?
• 개인 간 차입: 차용증·이자 지급내역·상환계획 등 실재 거래를 증빙 가능한가?
• 예금 기재 시: 소득·잔액·인출 타임라인이 합리적으로 연결되는가?
• 전세→매매 전환: 전세보증금 반환·대체 흐름이 명확한가(전세·대출 상환→매매대금)?

5) 자주 걸리는 리스크 포인트

1. 허위 전세계약: 가족 간 가짜 임대차로 보증금 가장 → 증여로 재분류
2. 처분대금 이중 사용: 전세 유지에 쓰고 동시에 매매 취득자금으로 기재
3. 개인계좌 누락매출: 현금 매출을 개인계좌로 받아 예금 증가로 위장
4. 무이자·무기한 가족 대여: 실상 증여로 판단될 소지 높음
5. 명의 대리 송금: 부모 명의 자금이 자녀 취득자금으로 직접 유입

6) 부동산 탈세 신고센터: 제보 요령(요약)

• 핵심: 중요한 자료 제출(장부·계약서·자금이체·스크린샷 등) + 타임라인 정리
• 포상: 조사 후 추징 5천만 원 이상 납부 시 포상금 지급 대상
• 경로: 홈택스(상담/제보→부동산 탈세 신고센터)·국번없이 126·관할 세무서 서면/방문

7) FAQ

실시간 공유가 되면 일반 매수자에게 어떤 영향이 있나요?

허위·누락이 빨리 탐지됩니다. 제출자료 간 불일치(금액·일자·명의)는 조사 선별의 신호가 되므로, 서류를 사전 정합성 점검 후 제출하세요.

부모 자금 도움을 받으면 모두 증여세인가요?

증여·대여는 증빙으로 구분됩니다. 차용증·이자지급·상환내역 등 실제 대여의 객관적 근거가 없다면 증여로 볼 위험이 큽니다.

임대보증금으로 샀는데 문제가 될 수 있나요?

정상 임대차라면 문제없습니다. 다만 가족 간 허위 임대차(동일세대·실거주 없음)는 증여 위장으로 재분류될 수 있습니다.

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※ 본 글은 발표 내용과 사례를 바탕으로, 독자가 이해하기 쉽게 정리한 실무형 안내입니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 증빙 수준에 따라 달라질 수 있습니다.