가족 간 ‘저가거래’ 부동산, 증여로 간주해 취득세 최대 12%?｜지방세법 개정안 핵심, 입법 타임라인, 사례까지

가족 간 ‘저가거래’ 부동산, 증여로 간주해 취득세 최대 12%?｜지방세법 개정안 핵심과 사례

한 줄 요약 — 배우자·직계존비속 등 가족 간 부동산을 시가보다 현저히 낮게 거래하면, 매매가 아닌 ‘증여 취득’으로 보아 취득세(3.5~최대 12%)를 적용하도록 하는 지방세법 개정이 추진됩니다. 입법예고→국무회의→국회 제출 단계까지 진행된 안의 핵심과 실무 체크포인트를 정리했습니다.

목차

1. 왜 바꾸나(배경)
2. 입법 진행상황
3. 개정안 핵심
4. 개정 후 효과
5. 사례·계산 예시
6. 거래 전 체크리스트
7. Q&A

1) 왜 바꾸나(배경)

• 형평성·회피 방지: 가족 간 ‘헐값 매매’로 사실상 증여하면서 유상 취득세(1~3%)만 부담하던 관행 차단
• 투명성 제고: 가족 거래가격을 실거래가·시가에 근접하도록 유도

2) 입법 진행상황

• 입법예고 완료(의견수렴)
• 국무회의 의결 → 국회 제출 단계
• 최종 시행은 국회 통과·공포 후 확정

3) 개정안 핵심

골자 — 배우자·직계존비속 등 가족 간 부동산 저가거래를 증여 취득으로 간주 → 취득세 3.5~최대 12% 적용 가능.
※ ‘현저히 낮은 가격’의 세부 기준은 최종 하위법령에서 확정(통상 상증법 기준(예: 시가 대비 △30% 또는 3억 원 차이) 참조 가능성).

4) 개정 후 효과

• 유상→무상 전환 범위 확대: 저가 가족거래가 증여 취득으로 보일 수 있어 세 부담 증가
• 편법증여 억제: 낮은 취득세(1~3%) 활용 유인이 약화
• 분쟁 예방: 거래가액 산정·증빙 요구 수준이 높아져 사후 분쟁 가능성 축소

5) 사례·계산 예시

상황	현행(유상 인정 시)	개정안 취지 반영 시
시가 10억 아파트를 부모→자녀 6.5억에 거래(시가 대비 -35%)	대금 지급 입증되면 취득세 1~3% 구간	증여 취득 간주 → 3.5~최대 12% 적용 가능
시가 7억 주택을 6.2억에 거래(차이 약 -11%)	유상 취득(1~3%) 가능	‘현저히 낮음’ 기준 미충족 시 유상으로 유지될 수 있음

※ 위 예시는 이해를 돕기 위한 설명입니다. 실제 기준·세율 적용은 최종 공포되는 법·시행령을 따릅니다.

6) 거래 전 체크리스트

1. 시가 확인: 실거래가·인근 유사거래·감정평가로 시가 대비율 산정
2. 대금 흐름 증빙: 계좌이체·차용증·이자지급 등 유상 증빙 구비(저가면 증여 간주 여지)
3. 세율표 점검: 주택수·규제지역·증여/유상 유형별 취득세율 확인
4. 국세 리스크: 지방세(취득세)와 함께 증여세 과세 가능성 동시 검토
5. 전문가 자문: 경계선 거래(시가 대비 30% 내외)는 세무·감정평가 상담 권장

7) Q&A

‘현저히 낮은 가격’ 기준이 확정됐나요?

최종 기준은 하위법령에서 확정됩니다. 보수적으로는 상증법의 기준(시가 대비 30% 또는 3억 차이)을 참고해 판단하세요.

언제부터 적용되나요?

국회 통과·공포 후 시행됩니다. 계약 전 최신 시행령·지침을 확인하세요.

실제 세율은 얼마가 나오나요?

증여 취득으로 간주될 경우 일반적으로 3.5~최대 12% 구간에서 적용됩니다(주택 유형·지역·보유 수 등 변수에 따라 달라질 수 있음).

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※ 본 글은 제도 취지와 실무 포인트를 알기 쉽게 정리한 안내입니다. 실제 적용은 최종 공포되는 법령과 지자체 해석·안내를 따르세요.