업데이트: 2025-10-17 ｜ 예규: 사전-2025-법규재산-0515(2025.07.25)

대금청산 전 해제·원상회복했다면 양도로 보나요?

등기까지 했다가 약정 해제 사유로 계약을 돌리고 돈도 전액 돌려줬다면? 양도소득세 과세 여부를 판례·예규 기준으로 정리합니다.

핵심 결론(요지)

대금청산 없이 등기만 했다가 약정된 해제사유 발생으로 계약을 해제하고 원상회복(소유권 환원 + 수령액 전액 반환)한 경우, 통상 ‘양도 아님’으로 봅니다.
반대로 사실상 대금이 청산된 유상이전이면(실지금액 지급이 완료되어 실질 이전이 된 경우) 양도가 됩니다.
판단은 실질에 따릅니다(소득세법 §88, §98; 시행령 §162, 민법 §147·§548; 기존 해석 재산세과-1065(2009.6.1)).

’24.6 토지 10억 매매: 계약금 1억, ’24.12 중도 2억 수령, 잔금일 ’25.6 약정.
매수자 명의 건축허가 필요 → ’25.5 잔금 일부 3억 수령 + 소유권이전등기 완료.
잔여 4억은 건축허가 시 지급 조건(허가 불가 시 해제·원상회복)으로 합의.
’25.6 허가 불가 확정 → 약정대로 등기 말소 및 기수령 6억 전액 반환.

판단: 약정 해제 조건 성취로 원상회복이 이뤄졌고, 최종적으로 대금청산이 완결되지 않음 → 양도 아님 (사전-2025-법규재산-0515 요지).

계약서에 해제·원상회복 조항이 있었는가? (정지/해제조건 명시, 민법 §147·§548)
조건 성취가 객관적 사실로 확인되는가? (허가 불가 통지 등)
원상회복이 완결되었는가?
- 등기 말소 또는 소유권 환원
- 수령 대금 전액 반환 및 이자·손해배상 정산(있다면)
- 근저당·가등기 등 부담 제거
최종적으로 대금청산(완전한 유상이전)이 없었다면 → 양도 아님으로 귀결.
반대로 사실상 대금청산이 이뤄져 실질 유상이전이 완성됐다면 → 양도.

※ 자료가 명확할수록 ‘양도 아님’ 입증이 쉽습니다(실질 우선).

이미 양도계약을 근거로 예정신고를 했다면, 해제·원상회복 서류 첨부해 수정신고(경정청구) 검토.
계약금 몰취/배상이 발생하면 기타소득 등 별도 과세 이슈가 생길 수 있어 세무전문가와 상담.
해제 조건부로 잠깐 등기를 넘겨야 할 때는, 조건·정산·등기말소 절차를 계약서에 구체화(+예치·에스크로 등)하면 분쟁과 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

Q1. 일부 대금을 받았는데도 ‘양도 아님’이 가능한가요?

가능합니다. 전액 반환하고 소유권을 완전히 환원했다는 원상회복이 객관적으로 확인되면 통상 양도로 보지 않습니다.

Q2. 등기를 넘겼다가 돌려받았는데 신고는 어떻게?

양도소득세 과세대상 아님이므로 일반적으로 신고의무는 없지만, 이미 예정신고를 했다면 수정신고/경정청구로 정리합니다(증빙 필수).

Q3. 근저당을 설정했다가 말소했어요. 영향 있나요?

근저당 자체는 쟁점이 아니지만, 소비대차로 전환되지 않았고 최종적으로 원상회복이 완결되었음을 입증하면 양도 여부 판단에 큰 문제는 없습니다.