해외 부동산, 달러로는 손해여도 원화 환차익 땐 과세?｜국외자산 양도소득 계산법 완전정리

한 줄 요약 — 국외 부동산을 팔 때 달러 기준으로는 이익이 없어도, 환율 상승으로 원화 환산 시 양도차익이 나오면 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다.

1) 사전답변 핵심

사실관계: 2013년 미국 콘도 $310,000 취득(환율 1,084원), 2025년 9월 $295,000 양도(환율 1,396원).
질의: “외화 기준으론 손해(310→295)지만, 환율 상승으로 원화 환산 이익이 생기면 과세되나요?”
핵심 취지: 양도가액·필요경비를 각각 수령/지출일 환율로 환산해 계산합니다. 외화 손익이 없더라도 원화 환산 결과 양도차익이 생기면 과세될 수 있습니다.

① 과세대상 — 거주자의 국외 자산(토지·건물 등) 양도소득은 과세 대상.

② 실지거래가액 원칙 — 양도·취득가액은 당시의 실지거래가액.

③ 환산 시점 — 양도가액과 필요경비는 각각 수령/지출일 기준환율로 환산해 계산.

④ 유권해석 — 위 원칙을 재확인: 환산은 수령/지출일 환율 기준.

아래는 위 사실관계를 그대로 적용한 간단 계산입니다.

항목	외화 금액	환율	원화 환산액
취득가액(필요경비)	$310,000	1,084원/달러 (취득 시)	310,000 × 1,084 = 336,040,000원
양도가액	$295,000	1,396원/달러 (양도 시)	295,000 × 1,396 = 411,820,000원

양도차익(원화) = 411,820,000 − 336,040,000 = 75,780,000원 (원화 기준 이익 발생 → 과세 가능성).
※ 실제 신고 시에는 취득·양도 부대비용, 환전 수수료, 자본적 지출 등 필요경비 반영을 검토하세요.

체크리스트

자주 하는 실수

Q1. 달러로는 손해인데 왜 세금이 나오나요?

법은 원화 환산 후 양도차익을 계산합니다. 취득·양도 시점의 환율 차이로 환차익이 발생하면 과세될 수 있습니다.

Q2. 환율은 계약일 기준인가요, 대금 수령/지출일 기준인가요?

양도가액·필요경비는 각각 수령/지출일의 기준환율을 적용합니다.

Q3. 해외 콘도 수리비를 필요경비로 뺄 수 있나요?

가치 증가 또는 내용연수 연장에 해당하는 자본적 지출은 필요경비로 고려될 수 있으나, 단순 유지보수는 제한될 수 있습니다. 영수증·내역을 갖추세요.

※ 본 글은 사전답변서의 취지를 독자가 이해하기 쉽게 요약·정리한 것입니다. 실제 과세는 개별 사실관계·증빙에 따라 달라질 수 있습니다.