양도소득세 ‘사업용 토지’ 판단 기준 & 장기보유특별공제 계산 정리

비사업용토지 중과(기본세율 + 가산) 위험을 줄이려면, 기간기준과 지목별 사용요건, 그리고 장기보유특별공제율을 정확히 아는 것이 먼저입니다.

한눈에 보기

• 사업용 토지 판정(기간기준): 보유·양도 직전 기간 중 정해진 최소기간 실제 사용이면 사업용으로 인정.
• 농지: 재촌(근접 거주)·자경 요건을 충족한 기간은 사업용으로 봄.
• 장기보유특별공제(토지·건물): 3년 6% → 매년 +2% → 15년 30%(상한).
• 비사업용토지: 2016.1.1. 이후 장특공 인정(단, 중과세율 별도 적용), 주택과 규정 구분 필요.

① 기간기준(보유·사용) ② 지목별 핵심 포인트 ③ 장기보유특별공제 표 ④ 계산 예시 ⑤ 체크리스트 FAQ

① 사업용 토지 판단 — 기간기준 요약

보유기간별로 아래 중 하나라도 충족하면 “사업용 토지”로 판정합니다.

보유기간	사업용으로 인정되는 사용기간
5년 이상	① 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 ③ 보유기간의 60% 이상
3년 이상 ~ 5년 미만	① 보유기간 중 3년 이상 또는 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 ③ 보유기간의 60% 이상
2년 이상 ~ 3년 미만	① 보유기간 중 2년 이상 또는 ② 보유기간의 60% 이상
2년 미만	보유기간의 60% 이상

※ 위 ‘사용’은 토지 본래 용도에 맞는 실제 사용을 말합니다(예: 농지는 재촌·자경, 사업부지면 자기 사업 사용 등).

② 지목별 핵심 포인트

• 지목 판정: 원칙은 사실상 현황. 불분명하면 공부(등기·대장)상 현황을 따릅니다.
• 농지: 재촌(같은 시·군·구 또는 연접/직선 30km 이내 거주)·자경 기간은 사업용으로 인정. 도시지역 편입·특례 등은 별도 규정 확인.
• 무조건 사업용에서 제외하지 않는 예외(부득이 사유):
  • 취득 후 법령상 사용 금지·제한 기간
  • 문화·자연유산 보호구역 지정 기간
  • 경매·공매 등 양도일 의제 특례
  • 공익사업 수용의 일정 요건 충족 토지

※ 농지의 ‘재촌·자경’에서 일정 소득이 큰 과세기간 등은 자경기간에서 제외되는 규정이 있으니 주의.

③ 장기보유특별공제(일반 토지·건물)

양도차익 × 공제율을 차감합니다(주택 특례와 별개). 2021.1.1. 이후 기준 요약:

보유기간	공제율	비고
3년	6%	이후 매년 +2%p
5년	10%	3년 6% → 4년 8% → 5년 10%
10년	20%	상한을 향해 증가
15년 이상	30% (상한)	최대치

※ 주택(1세대1주택 과세대상)은 보유·거주기간 합산 최대 80% 체계가 별도로 존재.

④ 계산 예시

상황: 일반 토지(사업용으로 인정), 보유 13년, 양도차익 2억원

1. 장특공제율: 3년 6% + (4~13년 10년×2%) = 26%
2. 장특공제액: 2억원 × 26% = 5,200만원
3. 과세표준 계산: 양도차익 2억원 − 장특공제 5,200만원 − 기타 공제(필요경비/기본공제 등)

※ 비사업용토지로 판정되면 장특공 적용 여부·세율 규정이 달라질 수 있으니 판정부터 확인하세요.

⑤ 신고 전 체크리스트

• ✅ 보유기간 구간과 사용기간(기간기준) 충족 여부 확인
• ✅ 농지는 재촌·자경 증빙(거주·경작) 준비
• ✅ 지목 변경이 있었다면 지목별 사업/비사업 기간 합산
• ✅ 장특공제율(토지·건물 표)로 공제액 산출

자주 묻는 질문(FAQ)

비사업용토지의 ‘기간기준’은 어떻게 적용하나요?

보유기간 구간(2년 미만/2~3년/3~5년/5년 이상)별로 정해진 최소 사용기간을 충족하면 사업용으로 인정됩니다. 양도 직전 기간 요건 또는 보유기간의 60% 요건 중 하나로 충족 가능합니다.

비사업용토지도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

2016.1.1. 이후 양도분부터는 원칙적으로 장특공제가 인정됩니다. 다만 비사업용토지에는 중과세율 규정(기본세율 + 가산)이 따로 적용될 수 있어 전체 세부담은 커질 수 있습니다.

농지의 ‘재촌’은 어느 범위를 말하나요?

농지 소재지와 동일 시·군·구 또는 연접 시·군·구, 또는 직선거리 30km 이내 지역에 사실상 거주하는 것을 말합니다.

장특공제율은 어떻게 외우면 좋을까요?

일반 토지·건물은 3년 6%에서 시작해 매년 2%p씩 늘어 15년 30%까지 — “3·6·2·30”으로 기억하세요.

본 글은 공개자료를 바탕으로 정리한 일반 안내입니다. 실제 적용은 토지 용도·지목·사용증빙·보유기간에 따라 달라질 수 있으니, 거래 전 전문가 상담과 최신 법령을 확인하세요.