부모가 다주택이어도 나는 ‘생애최초’면 기본세율! 2025 취득세 감면 완전정리

최종 확인: 2025-09-17 (2025년 1월 1일 시행 개정 반영)

목차

1. 핵심 요약
2. 법적 근거 한눈에 보기
3. 세율 적용 순서와 감면 구조
4. 실전 계산 예시 3가지
5. 추징(환수) 당하지 않는 체크리스트
6. 자주 묻는 질문(FAQ)
7. 참고자료/근거

1) 핵심 요약

• 부모님이 3채를 보유하고 있어도, 본인과 배우자가 무주택이며 생애최초로 12억원 이하 주택을 유상 취득하면, 다주택 중과세율(8%·12%) 미적용이고 기본세율(1~3%)로 계산합니다.
• 그 다음 생애최초 감면을 적용: 산출세액 ≤ 200만원(일반)은 전액 면제, 초과 시 200만원 공제.
  일정 소형주택 유형은 300만원 한도.
• 취득 후 3개월 내 전입 → 3년 이상 거주가 핵심 유지 요건. 어기면 추징됩니다.

2) 법적 근거 한눈에 보기

지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)
– 제1항: 본인·배우자 무주택 & 12억원 이하 주택 유상취득 시 2025.12.31.까지 감면. “이 경우 지방세법 제13조의2(다주택 중과세율)를 적용하지 아니한다.” (2024.12.31. 개정, 2025.1.1. 적용)

– 제1항 제1호(특정 소형주택): 산출세액 ≤ 300만원 면제 / 초과 시 300만원 공제

– 제1항 제2호(그 외 주택): 산출세액 ≤ 200만원 면제 / 초과 시 200만원 공제

– 제4항: 3개월 내 전입 미이행, 3개월 내 추가 취득(상속 제외), 3년 미만 거주 중 처분·임대 전용 시 추징.

※ 조문 근거: 「지방세특례제한법」 제36조의3(2024.12.31. 개정, 2025.1.1. 이후 납세의무 성립분 적용)

3) 세율 적용 순서와 감면 구조

1. 기본세율로 산출: 「지방세법」 제11조 제1항 제8호(주택 취득세 1~3%)에 따라 본인 주택 취득을 계산
   • 다주택 중과세(제13조의2) 배제 — 생애최초 규정에 명시
2. 감면 적용:
   • 일반: 산출세액 ≤ 200만원 면제 / 초과 시 200만원 공제
   • 특정 소형주택(전용 60㎡ 이하·가액 요건 등, 아파트 제외한 일부 유형 포함): 300만원 면제/공제
3. 부담세액 확정: (기본세율 산출세액) − (감면액)

단계	내용	근거
① 산출	주택 1~3% 기본세율로 산출	지방세법 제11조 제1항 제8호
② 중과 배제	다주택 중과세율 적용 안 함	지방세특례제한법 제36조의3 제1항 단서
③ 감면	200만원(일반) 또는 300만원(일부 소형주택)	지방세특례제한법 제36조의3 제1항 각호

4) 실전 계산 예시 3가지 (부모님 3주택 보유 가정)

예시 A: 일반 케이스(감면 한도 200만원)

• 매매가 4억원, 생애최초, 본인·배우자 무주택
• 기본세율 가정(예: 1.1%~3% 구간 누진/지역별 적용 — 실제 취득가·구간에 따라 자동 산출)
• 예컨대 산출세액이 230만원이라면 → 200만원 공제 → 실부담 30만원
• 산출세액이 180만원이라면 → 전액 면제 → 실부담 0원

예시 B: 특정 소형주택 유형(감면 한도 300만원)

• 전용 60㎡ 이하 + 가액요건 충족 + 해당 유형 요건 충족(아파트 제외 등)
• 산출세액 320만원 → 300만원 공제 → 실부담 20만원
• 산출세액 280만원 → 전액 면제 → 실부담 0원

예시 C: 부모님 다주택 영향 여부

• 부모님 3주택 보유라도 본인 산출세액은 항상 기본세율로 계산 후 감면 적용
• 다주택 중과세율(8%·12%)을 아예 적용하지 않음

※ 실제 세율·누진구조·지방교육세·농특세 등 부가세목은 지자체 산식에 따라 자동 합산되므로, 전자신고(위택스/ETAX) 계산 결과를 최종 확인하세요.

5) 추징(환수) 당하지 않는 체크리스트

• 취득 후 3개월 내 전입하여 상시 거주 시작(전입신고 + 실제 거주)
• 3개월 내 추가 주택 취득 금지(상속은 예외)
• 3년 이상 거주 전에 매각·증여(배우자 제외)·임대 전용 금지

근거: 지방세특례제한법 제36조의3 제4항 (2025.1.1. 적용)

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 부모님이 3채를 가지고 있어요. 제가 생애최초로 사면 중과인가요?

아닙니다. 본인·배우자 무주택 생애최초 취득은 기본세율로 산출 후 감면합니다. 다주택 중과세율은 조문으로 배제되어 있습니다. (지방세특례제한법 제36조의3 제1항)

Q2. 감면 한도는 어떻게 달라요?

일반 주택은 200만원, 특정 소형주택 유형은 300만원입니다(같은 조 제1항 제1호, 제2호). 산출세액이 한도 이하이면 전액 면제입니다.

Q3. 언제까지 적용되나요?

2025년 12월 31일까지 취득(납세의무 성립)하는 경우 적용됩니다. (부칙: 2025.1.1. 이후 성립분 적용)

Q4. 공동명의면 감면도 2배인가요?

아니요. 총 감면 한도가 정해져 있습니다. 일반 200만원, 특정 소형주택 300만원이 합계 한도입니다(제36조의3 제2항).

Q5. 전입은 꼭 해야 하나요?

네. 3개월 내 전입해 상시 거주를 시작해야 하고, 3년 이상 거주해야 합니다. 미이행 시 추징됩니다(제36조의3 제4항).

7) 참고자료/근거

• 지방세특례제한법 제36조의3 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면」 (2024.12.31. 개정, 2025.1.1. 이후 납세의무 성립분 적용) — 조문 인용
• 지방세법 제11조 제1항 제8호 — 주택 취득세 기본세율(1~3%) 조문 인용
• 지방세법 제13조의2 — 다주택 중과세율(생애최초 감면 시 미적용) 조문 인용
• 실무 가이드(참고) — 2025 지방세특례 적용 및 사후관리 실무가이드, 2025 조세특례 적용 및 사후관리 실무가이드 (조문 해석·사후관리 체크 참고, 페이지는 지자체/출판본에 따라 상이)

※ 본 글은 2025년 8월까지 개정사항을 반영해 검토했으며(2025-09-17 기준), 실제 납부세액은 해당 지자체의 산식·과세자료에 따라 달라질 수 있습니다.