2025년 보증금 간주임대료 과세 총정리

2025년 전세보증금 간주임대료 과세 완전 정리 🧾

전세보증금만 받고 월세는 안 받는다? 그런데도 세금이 부과될 수 있습니다! 2025년 기준으로 보증금 등에서 발생하는 '간주임대료' 과세 조건, 계산법, 예외 조항을 국세청 기준에 따라 쉽게 정리했습니다.

✅ 핵심 요약:
3주택 이상 보유자 또는 2주택 이상 & 보증금 3억 초과 → 세금 나올 수 있음 월세 없어도 과세 대상 되는 게 간주임대료!

📌 목차

1. 간주임대료란?
2. 과세 대상자 요건
3. 계산 방법 (2025년 이자율)
4. 예외: 비과세 되는 경우
5. 계산 사례

1️⃣ 간주임대료란?

전세나 보증금만 받고 월세를 받지 않더라도, 세입자가 맡긴 보증금으로 집주인이 수익을 얻는 것으로 ‘간주’해 세금을 부과하는 제도입니다.

2️⃣ 과세 대상자 요건

• 3주택 이상 보유자는 무조건 대상
• 2주택자라도 보증금 합계가 3억 원 초과하면 간주임대료 과세 대상
• 1주택자는 간주임대료 과세 없음 (비과세)

3️⃣ 간주임대료 계산 방법 (2025년)

• 비과세 보증금 한도: 3억 원
• 2025년 정기예금이자율: 2.6%

계산식:

(보증금 합계 - 3억 원) × 2.6% × (임대일수 ÷ 365)

간주임대료 금액은 주택임대소득에 포함되어 분리 또는 종합과세 대상이 됩니다.

4️⃣ 예외: 간주임대료에서 제외되는 주택

• 소형주택: 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하 → 간주임대료 계산에서 제외
• 사택 제공, 기숙사 등 특수 목적 주택: 제외 가능

5️⃣ 계산 사례

✅ 사례 A: 2주택 보유 + 보증금 5억 원

• 초과보증금: 2억 원
• 간주임대료: 2억 × 2.6% = 520만 원
• → 520만 원이 임대소득으로 과세

✅ 사례 B: 3주택 보유 + 보증금 4억 원

• 초과보증금: 1억 원
• 간주임대료: 1억 × 2.6% = 260만 원
• → 260만 원 과세

🔗 참고 링크

• 국세청 - 주택임대소득 과세 안내
• 소득세법 제25조 (간주임대료)

👉 보증금만 있어도 세금이 나올 수 있습니다. 3억 원 넘는 보증금이 있다면 간주임대료 대상인지 꼭 확인하세요!