상속받은 땅 팔 때, 세무서 결정가액 아닌 '소급감정가액'도 취득가액 — 대법원 2022두67357

부모님께 토지를 상속받을 때 공제 덕분에 상속세가 0원이었다면, 대부분 그 신고서에 적힌 금액을 크게 신경 쓰지 않습니다. 문제는 몇 년 뒤 그 땅을 팔 때 터집니다. 당시 낮게 잡힌 상속재산가액이 그대로 양도소득세 취득가액이 되어, 생각지도 못한 큰 세금이 나오는 것이죠. 2026년 8월 12일 대법원은 이 상황에서 세무서가 결정한 상속재산가액이라도 객관적 시가를 반영하지 못했다면, 나중에 증명된 상속 당시 시가(소급감정가액)를 취득가액으로 쓸 수 있다고 판단했습니다(대법원 2022두67357).

📌 3줄 요약

• 쟁점: 상속세 단계에서 세무서가 결정한 가액이 양도세 취득가액으로 무조건 고정되는가
• 결론: 그 가액이 객관적·합리적 시가가 아니면 구속력 없음 → 소급감정가액 인정
• 같은 날 유사매매사례가액도 같은 이유로 인정(대법원 2025두32147)

상속받은 부동산, 취득가액은 어떻게 정해지나

상속받은 자산을 팔면 양도차익(양도가액 − 취득가액)에 양도소득세가 붙습니다. 이때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법(상증세법) 제60조~제66조에 따라 평가한 가액이 원칙입니다. 다만 세무서장 등이 상증세법 제76조에 따라 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 따르도록 되어 있습니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).

시가를 찾기 어려운 토지는 보통 개별공시지가 같은 기준시가로 평가됩니다. 기준시가는 실제 시세보다 낮은 경우가 많아, 상속세 단계에서는 유리해 보이지만 양도할 때는 취득가액이 낮아져 양도차익이 부풀려지는 결과가 됩니다.

사건 개요와 쟁점

사건	대법원 2022두67357 (선고 2026.8.12.)
상속세 단계	세무서가 상속재산가액을 결정했지만 상속공제로 상속세액 0원
양도세 단계	과세관청은 당시 결정가액(기준시가)을 취득가액으로 보고 양도세 부과
가액 차이	세무서 결정 기준시가 약 2.1억 원 vs 1심 법원 감정가액 약 7.3억 원
쟁점	납세자가 결정가액과 다른 객관적 시가(소급감정가액)를 취득가액으로 주장할 수 있는가

대법원 판단 요지

대법원은 먼저 기존 법리를 확인했습니다. 과세관청이 상속 당시 시가를 알기 어렵다며 기준시가로 취득가액을 잡았더라도, 소송의 사실심 변론종결 때까지 상속 당시 시가가 증명되면 그 시가로 정당한 세액을 다시 계산해 처분의 적법성을 판단해야 한다는 것입니다. 여기서 시가에는 거래가격뿐 아니라 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 포함되고, 그것이 소급감정이어도 마찬가지라고 봤습니다 (대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등).

그리고 이 법리는 세무서가 과거 상증세법 제76조에 따라 상속재산가액을 결정한 경우에도 똑같이 적용된다고 판단했습니다. 결정가액이라도 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되지 않는다면 양도세 취득가액으로서 구속력이 없다는 것입니다.

왜 이렇게 판단했나

상속세가 0원이면 납세자는 그 결정가액을 다툴 이유가 없습니다. 그런데 결정가액이 그대로 취득가액이 되면, 실제 손해는 양도할 때 비로소 드러나는데 이미 다툴 기회는 없어진 상태가 됩니다. 대법원은 이를 불복 기회가 상속세·양도세 양쪽에서 사실상 박탈되는 부당한 결과로 보고, 헌법상 재산권 보장과 응능부담 원칙에 비추어 해당 규정을 좁게 해석해야 한다고 했습니다. 이 사건처럼 결정가액(약 2.1억)과 감정가액(약 7.3억)의 차이가 크면 객관적 시가를 반영했다고 보기 어렵다는 판단입니다.

같은 날 선고된 관련 판결 — 2025두32147

대법원은 같은 날 비슷한 사안에서, 소급감정가액뿐 아니라 유사매매사례가액도 같은 이유로 상속 자산의 취득가액으로 인정했습니다. 두 판결을 함께 보면, 상속세 단계 결정가액은 '객관성·합리성'이 있을 때만 양도세 단계에서 구속력을 갖는다는 기준이 분명해졌습니다.

납세자에게 주는 의미 (함의)

① 양도세를 크게 줄일 길이 열렸다 — 이 사건 수치로 단순 계산하면 취득가액이 약 5.2억 원 높아지고, 그만큼 양도차익이 줄어듭니다. 세율 구간을 고려하면 양도세 차이는 상당할 수 있습니다.

② '상속세 0원'이어도 평가는 중요하다 — 공제로 상속세가 없더라도, 상속 당시 감정평가를 받아 시가로 신고해 두면 나중에 양도세 취득가액 다툼 자체를 줄일 수 있습니다. 이번 판결은 사후 구제 수단이고, 사전 대비가 여전히 가장 확실합니다.

③ 이미 과세된 분도 확인해 볼 만하다 — 상속 자산 양도로 기준시가 취득가액 기준 양도세를 낸 경우, 경정청구 기간(통상 법정신고기한부터 5년) 안이라면 객관적 시가 입증을 전제로 다툴 여지가 있습니다.

④ 단, 입증 책임은 사실상 납세자에게 — 공신력 있는 감정기관의 소급감정 등으로 상속 당시 시가를 객관적·합리적으로 증명해야 합니다. 감정가액이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상속받은 땅 팔 때 양도세 취득가액은 공시지가로 해야 하나요?

원칙은 상속개시일 기준 상증세법 평가액이고, 시가가 없으면 공시지가 등 기준시가가 쓰입니다. 다만 이번 판결에 따라 상속 당시의 객관적 시가(감정가액, 유사매매사례가액 등)가 증명되면 그 가액을 취득가액으로 주장할 수 있습니다.

Q2. 상속 후 몇 년 지나서 받은 소급감정도 인정되나요?

대법원은 공신력 있는 감정기관의 감정가격이라면 소급감정이라는 이유만으로 배제되지 않는다고 봤습니다. 다만 감정의 객관성과 합리성은 개별 사안에서 다시 따져지므로, 감정 방법과 근거가 중요합니다.

Q3. 이미 양도세를 냈는데 돌려받을 수 있나요?

경정청구 기간 안이라면 상속 당시 시가를 입증해 감액을 청구해 볼 수 있습니다. 기간과 요건, 감정 비용 대비 실익을 따져야 하므로 세무 전문가와 먼저 검토하시길 권합니다.

Q4. 앞으로 상속받을 때는 무엇을 준비해야 하나요?

상속세가 나오지 않을 것 같더라도, 나중에 팔 가능성이 있는 토지·건물은 상속 신고 때 감정평가를 받아 시가로 신고하는 방안을 검토하세요. 상속세 부담은 거의 없으면서 향후 양도세 취득가액을 높여 두는 효과가 있을 수 있습니다.

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참고 출처
· 대법원 2026.8.12. 선고 2022두67357 판결 / 대법원 2026.8.12. 선고 2025두32147 판결
· 대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결
· 소득세법 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조~제66조·제76조 — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)
· 한국공인회계사회 판례 해설 및 법무법인 뉴스레터(2026.9) 교차 확인
(최종 확인: 2026.10)

※ 본 글은 대법원 판결을 소개하는 일반 정보이며, 세무 상담이나 법적 판단이 아닙니다. 판례는 개별 사실관계에 따라 적용 여부가 달라질 수 있고, 감정가액의 인정 여부는 사안마다 따로 판단됩니다. 경정청구·불복 등 구체적인 대응은 반드시 세무사·회계사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.