빌린 돈으로 절세 극대화?…80% 룰·저가양수·특정법인 총정리
앞의 두 편이 ‘무이자 대출 그 자체’였다면, 실무에서 더 중요한 건 이 차입금을 다른 거래와 결합해 세 부담을 낮추는 구조입니다. 아래 세 가지가 대표적으로 거론됩니다. 다만 모두 실질과세원칙에 따라 부인될 수 있는 영역이므로, ‘형식’만 흉내 내서는 안 되고 반드시 전문가 설계가 필요합니다.
1. 자금출처조사 대비 — 이른바 ‘80% 룰’
부동산을 취득할 때 국세청은 자금 출처를 확인합니다. 이때 소명하지 못한 금액이 ‘취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액’에 미달하면 증여추정을 적용하지 않습니다(상증법 제45조). 취득자금의 약 80% 이상을 소명하면 되는 셈이라 흔히 ‘80% 룰’로 불립니다.
그래서 자녀의 신고 소득만으로 80%를 채우기 어려울 때, 일부를 부모로부터의 차입금으로 구성해 ‘입증된 금액’에 포함시키는 방식이 거론됩니다. 이때 차입금의 실재성을 높이려면 해당 주택에 근저당권을 설정해 두는 것이 도움이 됩니다. 제3자 거래와 유사한 객관적 증빙이 되어 실제 채무로 인정될 가능성이 커지기 때문입니다.
2. 저가 양수(제35조)와 차입금의 결합
부모에게서 집을 유상으로 살 때는 저가 양수도 규정을 함께 볼 수 있습니다. 시가와 실제 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만이면 그 차액에 증여세를 매기지 않습니다(상증법 제35조, 특수관계인 기준).
예시 — 시가 10억원 아파트를 7억원(3억원 할인)에 매수하면서, 대금 7억원 중 일부(약 2억원)를 다시 부모에게 무이자로 빌리는 방식. → 자녀가 실제로 마련해야 할 현금 부담을 줄이면서 소유권을 이전하는 구조입니다. (단, 시가 산정·특수관계·자금 흐름이 모두 정합적이어야 합니다.)
3. 특정법인 활용·채무면제이익 (가장 주의)
자녀가 주주인 특정법인(지배주주 등 지분 30% 이상)을 활용하는 방식도 거론됩니다. 부모가 특정법인에 자금을 무상 대여할 때, 법인이 얻은 이익 중 지배주주(자녀)가 얻은 이익이 1억원 미만이면 자녀에게 증여세가 부과되지 않는 구조입니다(상증법 제45조의5).
이후 법인이 수익을 내거나 자산가치가 오른 뒤 부모가 대여금 채권을 포기(채무면제)하기도 하는데, 이때도 자녀 개별 이익이 1억원을 넘지 않도록 기간·금액을 안분하는 식입니다.
⚠️ 이 방식은 특히 실질과세·부당행위계산부인 등으로 재구성될 위험이 큰 영역입니다. 법인세·배당 등 다른 세목과도 얽히므로, 개인이 형식만 따라 하기보다 반드시 전문가와 함께 전체 구조와 리스크를 검토해야 합니다.
결론 — 형식이 아니라 ‘실질’과 ‘설계’
가족 간 무이자 차입은 일정 금액(이자 이익 연 1,000만원 미만) 안에서라면 이자에 대한 추가 세 부담 없이 활용할 수 있는 합법적 수단입니다. 다만 핵심은 차입 시점의 상환 능력과 실제 상환이며, 국세청은 상환 시점까지 사후관리합니다. 차용증이라는 형식에 그치지 말고, 필요하다면 위와 같은 거래를 전문가와 함께 정교하게 설계하는 것이 안전한 절세의 길입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
‘80% 룰’이면 20%는 그냥 증여받아도 되나요?
취득가액 중 미소명액이 ‘취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액’ 미만이면 증여추정을 적용하지 않는다는 의미일 뿐, 실제 증여가 있었다면 별도로 과세될 수 있습니다. 자금 출처는 최대한 명확히 소명하는 것이 원칙입니다.
부모 집을 시가보다 싸게 사면 얼마까지 괜찮나요?
특수관계인 간 저가 양수는 시가와 대가의 차액이 ‘시가의 30%와 3억원 중 적은 금액’ 미만이면 그 차액에 증여세가 없습니다. 다만 시가 산정과 자금 흐름이 정합적이어야 하며, 개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
특정법인 구조는 정말 증여세가 없나요?
지배주주(자녀) 이익이 1억원 미만이면 증여세가 부과되지 않는 구조가 있으나, 실질과세·부당행위계산부인으로 재구성될 위험이 크고 법인세 등 다른 세목과도 얽힙니다. 반드시 전문가 설계·검토가 필요합니다.
절세 구조의 성패는 ‘실질’에 달려 있습니다
형식만 갖춘 구조는 부인될 수 있습니다.
큰 자산 이전은 실행 전 반드시 세무·법률 전문가와 설계하세요.
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※ 본 글은 세법 규정을 설명하는 일반 정보이며, 특정 절세의 권유나 세무·법률·투자 자문이 아닙니다.
아래 구조들은 실질과세원칙(국세기본법 제14조)·부당행위계산부인 등으로 부인될 수 있으며, 잘못 적용 시 본세와 가산세가 부과될 수 있습니다.
실행 전 반드시 세무·법률 전문가의 사전 검토를 받으시기 바랍니다. 수치는 2026년 현행 세법 기준입니다.
관련 법령: 상속세 및 증여세법 제35조(저가·고가 양도에 따른 이익의 증여), 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정), 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제), 국세기본법 제14조(실질과세). 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
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