법인세율이 일반 법인과 다르게(더 높게) 적용되는 "부동산과다법인"은 어떤 조건을 충족해야 하는지.

- 8월 27, 2026

질의요지

결론

"부동산과다법인"은 법인세법상 정식 용어는 아니며, 이번 질의의 맥락(법인세율이 달라진다)에 해당하는 것은 법인세법 제60조의2 제1항 제1호가 정한 "부동산임대업을 주된 사업으로 하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 내국법인"(성실신고확인대상 소규모 특정법인)을 가리키는 실무상 표현

이 법인은 법인세법 제55조 제1항 제2호에 따라 일반 법인(제1호)과 별도의 세율표를 적용받습니다. 일반 법인은 과세표준 2억원 이하 구간에 10%가 적용되지만, 이 법인은 그 구간이 없어지고 **200억원 이하 구간까지 일괄 20%**가 적용되어(200억원 초과~3천억원 이하 22%, 3천억원 초과 25%는 일반 법인과 동일), 사실상 저율과세 구간(10%)이 배제되는 효과가 있습니다.

특례 적용을 위해 법인세법 시행령 제42조 제2항 각 호 요건을 해당 사업연도 종료일 현재 모두 충족해야 합니다.

지배주주등이 보유한 주식등의 합계가 발행주식총수(출자총액)의 100분의 50 초과
해당 사업연도에 부동산임대업이 주된 사업이거나, 부동산(권리) 대여 수입금액 + 이자소득 + 배당소득의 합계가 매출액의 100분의 50 이상
해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만

다만 법인세법 제51조의2 제1항 각 호에 해당하는 유동화전문회사 등(소득공제 적용법인) 및 조세특례제한법 제104조의31 제1항의 프로젝트금융투자회사(PFV)는 이 특례 대상에서 제외됩니다.

근거

법인세법 제55조 제1항 (시행일 2026.07.01) — "① 내국법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세는 ... 1. 내국법인의 경우(제60조의2제1항제1호에 해당하는 내국법인의 경우는 제외한다) [2억원 이하 10%, 2억~200억 20%, 200억~3천억 22%, 3천억 초과 25%] / 2. 제60조의2제1항제1호에 해당하는 내국법인의 경우 [200억원 이하 20%, 200억~3천억 22%, 3천억 초과 25%]" (→ 요건 충족 법인은 2억원 이하 구간에도 10%가 아닌 20% 적용)
법인세법 제60조의2 제1항 제1호 (시행일 2026.07.01) — "부동산임대업을 주된 사업으로 하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 내국법인"은 성실신고확인서 제출대상이며, 위 제55조의 높은 세율표 적용대상이 됨
법인세법 시행령 제97조의4 제2항 (시행일 2026.02.27) — "법 제60조의2제1항제1호에서 '부동산임대업을 주된 사업으로 하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 내국법인'이란 제42조제2항 각 호의 요건을 모두 갖춘 내국법인(법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인 및 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 따른 내국법인은 제외한다)을 말한다"
법인세법 시행령 제42조 제2항 (시행일 2026.02.27) — "1. 해당 사업연도 종료일 현재 내국법인의 제43조제7항에 따른 지배주주등이 보유한 주식등의 합계가 해당 내국법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과할 것 / 2. 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나 [부동산 등 대여수입금액 + 이자소득 + 배당소득]의 합계가 ... 매출액의 100분의 50 이상일 것 / 3. 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것"
법제처 원문 링크: 확인 불가 — MCP 조회 결과에는 조문 원문 텍스트만 제공되고 개별 조문 딥링크는 포함되어 있지 않음. law.go.kr에서 "법인세법"(제55조, 제60조의2) 및 "법인세법 시행령"(제42조, 제97조의4)으로 직접 검색 확인 요망.

실무 유의

3개 요건은 "모두" 충족해야 적용되며, 하나라도 미충족 시 일반세율(제55조 제1항 제1호)이 적용됩니다.
지배주주등 지분은 특수관계인 지분을 합산합니다(법인세법 시행령 제43조 제7항 준용). 상시근로자 수 계산 시 최대주주·최대출자자의 친족, 원천징수 미확인 근로자, 근로계약기간 1년 미만 근로자(반복갱신으로 합산 1년 이상인 경우는 제외), 단시간근로자는 제외됩니다.
외부감사법에 따라 외부감사를 받는 법인은 성실신고확인서 제출의무만 면제될 뿐, 법인세법 제55조의 세율 특례는 요건 충족 여부 자체로 판단하므로 외부감사 여부와 무관하게 적용됩니다. 두 이슈를 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

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