부부간 증여재산공제(6억원) 활용 시 유의사항 — 부동산 잔금 부족분 충당

질의요지

부동산 매매 잔금 지급 시 자금이 다소 부족하여 배우자로부터 증여받아 충당하려 함. 배우자간 증여재산공제 6억원을 활용할 때 주의해야 할 점은 무엇인가.

결론

법률혼 배우자 간 증여는 10년 합산 6억원까지 증여세 과세가액에서 공제되어 그 범위 내에서는 납부할 증여세가 없으나(상속세및증여세법 제53조 제1호), (1) 사실혼 배우자는 공제 대상이 아니고, (2) 6억원은 "이번 건 단독" 한도가 아니라 최근 10년간 배우자로부터 받은 금액을 합산한 한도이며, (3) 세액이 0원이더라도 증여세 과세표준 신고(신고기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내)를 해두어야 자금출처 소명자료로서 안전하고, (4) 잔금 지급 시점·계좌이체 흐름·부동산 명의(단독/공동)를 서로 어긋나지 않게 정리해야 상속세및증여세법 제45조의 "재산취득자금 증여추정" 리스크를 피할 수 있다. 세액이 없다고 신고를 생략하는 것이 가장 흔한 실수이므로 주의가 필요하다.

근거

상속세및증여세법 제53조 제1호 (시행일 2026.01.02) — "배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원. …그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합한 금액이 [6억원]을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다." (→ 공제 6억원은 1회성이 아니라 10년 합산 한도. 배우자 정의에서 "혼인(사실혼은 제외한다)"이라고 명시하여 법률혼만 해당.)

상속세및증여세법 제45조 제1항, 제3항 (시행일 2026.01.02) — "재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 … 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정" / "취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 [증여추정을] 적용하지 아니한다." (→ 부동산을 배우자 명의로 취득하면서 잔금 부족분을 배우자가 대신 부담한 구조라면, 그 자금이 증여로 추정될 수 있음. 계좌이체 내역 등으로 자금 흐름을 명확히 소명해 둘 것.)

상속세및증여세법 제68조 제1항 (시행일 2026.01.02) — "증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 … 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다." (→ 공제로 납부세액이 0원이 되더라도 신고의무 자체는 있으며, 신고를 해두어야 추후 자금출처조사 시 증여 사실과 시기를 공적으로 입증할 수 있음.)

소득세법 제97조의2 제1항 (시행일 2026.07.01) — "거주자가 양도일부터 소급하여 10년 … 이내에 그 배우자 … 으로부터 증여받은 자산 … 의 양도차익을 계산할 때 … 취득가액은 거주자의 배우자 … 이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다." (→ 이번 건처럼 취득자금(현금)을 증여받아 본인 명의로 부동산을 사는 경우는 원칙적으로 이월과세 대상이 아니지만, 만약 부동산 자체를 배우자 명의로 증여하고 그 배우자가 10년 이내 재양도하는 구조라면 이월과세가 적용되어 취득가액이 당초 배우자의 취득가액으로 계산됨에 유의. 참고로 이 이월과세 적용기간은 종전 5년에서 10년으로 개정되어 현재 10년임.)

국세청 해석사례 [305206] 배우자 증여재산공제 시 사실혼 관계에 있는 자 포함 여부 (해석일자 2022.01.28) — 사실혼 배우자는 상증세법 제53조의 배우자 증여재산공제 대상에 포함되지 않는다는 취지. (→ 혼인신고가 되어 있는지 반드시 확인.)

부동산 실거래 신고 시 자금조달계획서에 "증여" 자금임을 기재해야 하는지 여부(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령상 신고대상 지역·금액 기준)는 지역·거래금액에 따라 달라 개별 확인이 필요함 — 확인 불가(본 자문에서는 국세기본 법령만 조회하였고 부동산거래신고법령 시행령 및 별표는 조회하지 않음).

실무 유의

신고는 반드시 할 것. 공제 내라 세액이 0원이더라도 증여세 신고서를 제출해 두면, 나중에 국세청 PCI(소득-지출 분석) 시스템이나 자금출처조사에서 "언제, 얼마를, 누구에게서" 받았는지가 공적 서류로 남는다. 신고를 생략하면 계좌이체 내역만으로 소명해야 해 다툼의 여지가 커진다.

자금 흐름과 시점을 매매계약·등기와 맞출 것. 배우자 계좌로 입금 → 그 계좌에서 매도인에게 잔금 지급, 순서와 날짜가 명확히 이어지도록 하고, 이체 시 적요에 "증여" 등을 남기면 좋다. 잔금일 직전 우회 입금·인출을 반복하면 오히려 자금출처조사 시 의심을 살 수 있다.

10년 합산 한도를 반드시 확인할 것. 최근 10년 내 배우자로부터 이미 증여받은 금액(현금·부동산·기타 재산 불문)이 있다면 6억원에서 차감된 잔여 한도만 공제된다.

부동산 명의 구조를 먼저 정할 것. (a) 전액 본인(자금이 부족한 배우자 본인) 명의로 취득하면서 부족분만 증여받는 경우와 (b) 배우자 단독/공동 명의로 취득하면서 그 지분에 상당하는 자금을 상대방이 대는 경우는 법적 성격이 다르다. 후자는 상증세법 제45조의 취득자금 증여추정 이슈가 더 직접적으로 걸리므로, 지분율과 실제 자금부담률을 일치시키거나 그 차액을 증여로 신고해야 한다.

향후 되팔 계획이 있다면 이월과세를 염두에 둘 것. 이번처럼 현금을 증여받아 본인 명의로 취득하는 구조라면 소득세법 제97조의2(배우자 이월과세)는 원칙적으로 적용되지 않지만, 만약 부동산 자체의 지분을 배우자에게 증여하는 방식을 함께 검토 중이라면 10년 이내 재양도 시 취득가액이 당초 취득가액으로 이월되어 절세효과가 사라질 수 있다.